Mercedes Peterson半睡半醒地躺在医院的病床上，这时房东发来一封电子邮件。“我必须开始驱逐进程，”他写道。“谢谢。”
Peterson没能付清 1 月份的房租，在一次紧急疾病导致手术和漫长的康复后，她即将在 2 月份再次拖欠一个月的房租。但出院后，她收到了一条意想不到的短信。费城的某个人说，他们将开始与房东谈判，让她留在自己的家中。
“这真的让我平静下来，让我可以专注于我的健康，”Peterson森说。
她是数千名费城租房者之一，他们通过一种相对较新的进程（即驱逐转移, “eviction diversion”）得以避免被驱逐。经过试行期，费城于 6 月正式实行永久规定，房东必须与房客进行庭外谈判，然后才能起诉驱逐房客。
阿拉斯加、印第安纳、德克萨斯、密歇根和其他州的法院也尝试了转移措施，在疫情期间，失业人数激增，城市担心无家可归者人数增加，这种措施获得了支持。在联邦房客保护到期、租金以创纪录的速度上涨后，全国范围内的驱逐率已回升至疫情前的水平。
但在费城，驱逐申请仍然异常低。截至 6 月的 12 个月内，费城法院提出的驱逐房客申请下降了 41%，与 2016 年至 2019 年的年平均水平相比。这是普林斯顿大学研究机构驱逐实验室的数据。
该市的转移计划是主要原因。它之所以与众不同，是因为租户谈判在法院介入之前就开始了，房东也必须参与其中。
费城是美国最贫穷的大城市之一，个人储蓄很少的租房者在失业、面临医疗紧急情况或遇到其他财务触发因素时最有可能被驱逐。驱逐申请不仅意味着失去住房；它们还使获得未来住房变得更加困难。法院申请会创建一份公共记录，跟踪租房者申请新住所的情况。
当Peterson进入转移进程时，她与一位名叫Adam Goldman的项目指定顾问一起工作。他们制定了一个计划，提交给彼得森的房东。他们的目的是向她展示她可以偿还她那套单间公寓的拖欠租金，同时还能按时付款。
为了偿还拖欠的款项，他们决定用Peterson一部分退税得来的钱。他们还提议让Peterson把她的部分大额押金用于支付房租。Peterson 3月可以恢复全职工作。对于剩下的钱，他们制定了一个分期偿还拖欠租金的计划，房东接受了。
在其他情况下，公共租赁援助（费城今年提供 3400 万美元的资金）有助于解决临时付款问题。租户有时也同意搬出，而不必诉诸法院。
如果双方无法达成协议，房东可以通过典型的驱逐进程继续前进。根据 2023 年的一项研究，超过一半的案件最终诉诸法庭。
许多房东支持转移计划的目标，尤其是与租赁援助挂钩时。他们通常可以收回未付的租金，否则很难在法庭上获得。
但业主仍有争议。当地房东律师马克·科普洛斯 (Mark Copoulos) 表示，在某些情况下，转移措施会推迟不可避免的事情发生，而房东则要为此付出代价。他说，许多房客只能在他们无法长期负担的公寓里短暂居住。根据 Redfin 的数据，费城只有 35% 的租房家庭收入足以负担得起该市中等价位的公寓，而全国这一比例为 39%。
“这在短时间内解决了所有问题，”Copoulos说。“但最终你还是要经历驱逐进程。”
倡导者表示，随着租赁市场变得越来越紧张和昂贵，采取措施限制驱逐变得更加必要。
