对于很多正在观望的买房人来说，美国的房价似乎只会涨不会停。即使在冬季这个传统的淡季，房价依然一路飙高。那随着春日购房旺季的到来，这波涨势会不会结束？会不会迎来一场“房市崩盘”？来看看专家们怎么说。
经历了疫情推动的暴涨后，美国房地产市场在2022年底开始降温，很多人以为房价要“修正”了，结果却大跌眼镜，价格反而又涨了回去。2025年2月，全美现房中位价为$398,400，不仅同比上涨了近4%，还创下了有记录以来2月份的最高纪录。根据S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数，2025年1月房价也同比上涨了4.1%。
整体来看，房地产市场的局面很是矛盾：虽然房价创下新高，但房屋销量大幅下滑，尽管库存有所增加，但仍远不能满足需求。很多以3%低利率贷款购房的人并不愿意出售房产，毕竟没有人想换成高一倍的利率，这也让待售房源持续紧张。所以即使出现“修正”，也不会像2008年金融危机期间那样，部分地区房价暴跌50%。这次的房市更像是会“软着陆”。
Bankrate首席分析师Greg McBride表示，“现在市场上房源确实更多了，销售速度也慢了，所以未来房价涨幅应该会趋缓”。密西西比大学房地产经济学家Ken H. Johnson也持类似的观点，他认为虽然过去几年房价涨的过猛，但高房价和高利率已经让大多数人吃不消，因此房价自然会被“现实”限制住。
“目前的房价虽然略有回调，但依然远高于历史销售数据的预测值，而且贷款利率依旧偏高。这是否意味着房价将大幅下跌？很可能不会。与上次房市崩盘不同，现在美国住房供应本身就严重短缺，崩盘的可能性不大”。
房市关键数据汇总📊
根据Bankrate对大型贷款机构的全国调查，截至4月2日30年期房贷平均利率为6.67%。
2月现有房屋销售量同比下降1.2%（NAR数据）。
2月全美房屋中位价为$398,400美元，连续第20个月同比上涨。
房市库存为3.5个月，虽较去年有所提升，但仍低于健康市场所需的5~6个月水平。
根据ATTOM数据，2月共有32,383起房屋止赎申请，同比下降1.7%。
除了房价高居不下，经济学家普遍认为新一届政府将导致房贷利率上升。川普计划再度减税，而共和党主导的参议院也可能支持，这将进一步扩大联邦财政赤字。
“为了支付利息，政府需要发行更多国债，这会推高市场利率，也可能连带推高房贷利率”。
Realtor的首席经济学家Danielle Hale表示，川普提出的住房可负担性政策有好有坏。虽然供应端政策可能有利于增加房屋供应，但如果压缩移民人口，将会严重影响建筑行业的劳动力供给，反而推高建房成本。
归根结底，房价居高不下最主要还是供不应求的问题。即便房贷利率上升，也没能抑制房价上涨。2023年10月，哪怕利率飙升至23年来的最高点8%，房价依然坚挺。2024年曾一度回落至6.2%，但年末美联储三次降息后，房贷利率继续回升。
“我们是看不到房价下跌的，房源还是太少了”。
为什幺说房市不会崩盘？
1. 库存仍然不足：健康市场的库存为5至6个月，目前仅为3.5个月，2022年初只有1.7个月。库存紧张让买家只能继续出高价，供需失衡不可能引发房价崩盘。
2. 建筑商的建设速度赶不上需求：现在审批、拿地、施工都很慢，无法短时间填补缺口。
3. 人口结构推动需求：疫情后许多家庭需要更大空间，加上远程工作普及，购房需求激增。千禧一代、拉丁裔人口也在快速涌入房市。
4. 贷款标准仍然严格：2007年前流行的“无证明贷款”已成历史，如今贷款需要良好的信用记录。2024年中期，新房贷款人的中位信用分数达772分，远高于以往。
5. 止赎率很低：金融危机后，大量止赎房压垮了市场。但目前多数房主拥有可观的净值，疫情期间止赎率曾创历史新低，如今虽然略有上升，但远远不够。
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