买房过程常常让人压力山大，尤其是在竞争激烈、房价高昂的市场。但再怎么赶时间，都千万不能跳过一个关键步骤，交屋前的最后验房Final Walk-through。
亚特兰大地产经纪Andy Peters提醒大家，“你必须确保交房时，房子和你出价时的状态一致。如果卖家答应做维修或改进，一定要确认这些工作真的完成了，而且是合格完成的”。
换句话说，最终验房就是你买房冲钱前的最后保障，不做可能就埋下隐患。
1. 最后验房vs.房屋检查
在准备最终验房时，首先要搞清楚，它不是另一次正式的房屋检查，而且不需要额外付费。最终验房的重点是，确认之前房屋检查中发现的问题，是否已经修复。确认卖家承诺的维修或改进，是否真的落实到位。
通常房产经纪人会陪同，并带上相关文档，包括房屋检查报告、卖家披露表、你和卖家协商好的维修协议。此外，你的经纪人还应该向卖家索要维修收据，并在最终验房时带上，以便逐一核对。
2. 最终验房清单：必须检查的项目
这是你最后一次确认房子状态的机会。以下清单帮你避免遗漏：
1）卖家承诺的维修：确认已经全部完成，且效果令人满意。
2）卖家物品：确认已全部搬走，尤其要检查衣柜、储藏室 等角落。
3）固定设施与电器：确保购房合同中包含的电器状况良好，卖家应留下使用手册和说明书。
4）门窗锁具：必须能正常开关、上锁。
5）暖气和空调：打开确认系统能正常运作。
6）水：水龙头要能出水、马桶要能正常冲水、管道无渗漏。
7）电路：测试灯开关、排风扇、吊扇。别忘了插座，可以带个充电器或小电器逐一测试。
8）墙壁、天花板、门框：确认没有因卖家搬家留下的破损。
9）院子：应该干净整洁，没有垃圾或损坏。
10）钥匙与设备：确认车库遥控器、房门钥匙已留在屋内或交给经纪人。
11）整体检查：最后绕房子一圈，看看是否出现了之前没有的新损坏或瑕疵。
3. 应该什幺时候安排最终验房？
通常，最终验房会安排在交房前24小时内。你的房产经纪人会和卖方经纪人协调，确保你能在房子空置、可进入时进行检查。
德州房产经纪人Alyse Alonso建议，“最理想的情况是，在去签约的路上，或者前一天晚上完成验房。有时也会因为情况特殊，提前一两天进行”。
在验房到交房之间，和你的房产经纪人保持联系。如果验房中发现问题，经纪人会帮你和卖方沟通，要求修复。如果一切顺利，经纪人会通知你，准备顺利交房。
4. 卖家能拒绝买家的最终验房环节吗？
不能。最终验房是买房流程中的标准环节，卖家没有法律权利拒绝。当然，为了保险起见，你也可以在合同里明确写上这一条。
5. 如果交房前发生了灾难或风暴怎么办？
虽然少见，但假设你周四下午完成验房，结果周四晚上刮了场大风暴，而你周五早上才交房。这种情况下，你完全可以再来一次二次验房，确保房子没有新损坏。
重大问题甚至可能影响你的贷款，银行可能会要求先修好损坏的地方，才会放款。不过，买卖双方也可以协商，确定合适的维修方案。
6. 验房发现问题要立刻沟通
在最终验房时发现严重问题，确实可能让人心态崩掉。极端情况下，甚至会导致交易直接黄掉。经纪人Peters提到，“我们在最终验房时发现过渗水、树木倒下砸坏房屋、甚至天坑”。
但别慌，这不一定是交易终结者，可能只是延迟几天交房，等问题解决。或者你可以要求卖家在交房时提供补偿金，由你搬入后再处理维修。
Peters也说，“大多数问题都能通过谈钱解决。如果房子交付时的状态和出价时不一样，卖家必须解决，否则根本卖不出去。通常建议买家冷静评估，决定是否值得推迟交房。但一些严重问题，比如电器缺失或房屋重大损坏，绝不能忽略。多数卖家在这个阶段都会愿意配合解决”。
7. 最终验房后还能反悔吗？
能不能在最终验房后解除购房合同，要看合同条款。通常情况下，如果只是小损坏，很难直接因此解约。更常见的做法是，买卖双方在交房时约好扣下维修所需金额，由买家负责修复。
如果房屋严重不符合合同约定，买家在法律上确实可以退出交易。但现实里，大多数买卖双方会选择谈妥补偿或解决方案，让交易继续进行。
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