如何为投资房做 Refinance? 申请步骤为何？要准备好哪些文档？

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大多数人都知道可以为个人的主要住所（primary residence）的抵押贷款进行再融资（refinance），但其实投资房产也是可以办理 refinance 的。投资房 refinance 可以让房主的贷款更易于管理，且提供改善租户空间所需的现金。

以下将详细介绍为投资房办理 refinance 的流程 ⬇️

Step 1. 准备好所需的申请材料

● 收入证明：通常申请人必须向贷方出示过去 30 天的原始工资单。如果申请人是个体经营者，贷方可能会要求提供银行对账单或其他形式的收入证明。

● W-2 或 1099 复印件：贷方将使用 W-2 或 1099 表来验证申请人的工作经历和收入。如果是个体经营者，贷方也可能会要求查看完整纳税申报表，并且会要求提供贷款中所包含的每个人的此类消息。

● 房屋保险证明：该材料向贷方表明申请人足够的财产保险来保护个人的投资房产。

● 产权保险复印件：产权保险可帮助贷方确认该财产是 refinance 财产，并且还为贷方提供财产的法律描述和税收消息。

● 资产消息复印件：此类材料包括银行对账单、投资帐户消息和退休储蓄。

*** 建议以上材料多准备几份，以防在申请 refinance 过程中需要多次重新发送材料

Step 2. 申请

房屋 refinance 通常没有买房那幺复杂。在准备好上述材料之后，就可以联系贷方并开始申请流程，包括完成贷方的申请表，提交材料并快速回复贷方提出的任何问题。

Step 3. 锁定新利率

一旦贷方批准了申请，申请人通常可以选择锁定利率，从而为自己留出更多时间研究条款，且不必担心利率变化。利率锁定时长一般为 15 到 60 天，不过具体还是取决于贷方。申请人的投资房产的地理位置和贷款类型也可能影响利率可锁定的时长。

如果申请人对给到的利率感到满意，请尽快通过贷方将其锁定。如果对利率不是太满意，可以选择“浮动”利率（ “float” ）并继续贷款的流程。值得一提的是，如果选择让利率浮动，利率可能会上涨或下跌，具体还是取决于市场利率的变化。

💡 同场加映 >>> 《锁定利率之后，发现另一家贷款公司能给的利率更低，我还可以换贷款公司吗？》

Step 4. 承保（Underwriting）

在锁定利率后，贷方将继续进行承保流程。在承保期间，贷方会核实申请人的收入、资产以及财产状况。

与买房时类似，贷方也会进行房屋估值。房屋估值用于确定房屋合理的市场价值，并向贷方证明申请人愿意为房屋支付的价格也是合理的。

评估也经常用于估计财产税。在估价师到达之前，请确保房屋处于最佳状态。建议申请人汇总一份自搬入以来对房屋进行的翻新清单。

Step 5. 过户结算（Closing）

承保流程之后，就差不多可以结束此次 refinance 的申请了。 Refinance 的过户流程比买房会更快。在过户面签日（closing meeting）前至少 3 个工作日，贷方会向申请人提供一份名为“结算披露”（Closing Disclosure）的文档。

💡 同场加映 >>> 《Refinance 申请准备要 Close 了！一篇教你看懂最后的 Closing Disclosure 以及所有要注意的细节》

Closing Disclosure 包括新贷款的详细消息，以及申请人需要支付的任何过户结算费用。在过户时，申请人将签署所有文档并最后一次询问有关贷款的任何问题。假如申请人办理的是cash-out refinance，即贷方需要反过来给申请人钱的，那幺一般会在过户后几天内的银行帐户中看到它。

Refinance 小贴士

● 投资房产可以像主要住宅一样进行 refinance 。屋主可以通过 refinance 更换到较低的利率或更改贷款条款。还可以使用 cash-out refinance 或房屋净值贷款从累积的房屋净值中提现。

● 许多投资业主进行 refinance 是为了以改善其房产，从而增加租金和市场价值。房主还可以使用房屋净值来偿还债务、合并信用卡债务、资助假期或做几乎任何其他事情。

● Refinance 过程通常比申请标准抵押贷款更简单，不过同样需要准备一些文档并与贷方填写申请表。

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目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。