想趁利率低投资房地产，我可以用房屋净值 Home Equity Loan 买第二套房产吗？

房屋净值（Home Equity）指的是房屋的当前的市场价减去房屋剩下未还贷款得出的金额。举个例子，一个屋主还有20万美元的贷款没还，当前他的房屋价值为30万美元，那么他有10万美元的房屋净值。

随着房价的不断上涨，房屋净值同样在上升，而这部分的价值可以通过申请房屋净值贷款（Home Equity Loan ）、 home equity line of credit （简称HELOC），或者 Cash-Out Refinance 来「提现」，用以购买第二套房产。

什么是 Home Equity Loan（房屋净值贷款）？

内容：借款人可以一次性拿到全额的贷款金额，之后每个月还款一定的金额（本金 + 利息）。

额度：银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例，Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。

利率：房屋净值贷款利率通常是固定利率。

什么是 HELOC （房屋净值信用额度）？

内容：类似信用卡，申请之后将获得信用额度，通常这个额度持续10年，在这10年间可以按需求使用这个额度，欠多少还多少，还了钱之后额度就会恢复到最初。不过，一旦到达了信用额度的年限，将不能再每个月使用这笔钱，之后你就需要按月还贷。

额度：银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%，再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例，HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。

利率：HELOC 的利率通常为浮动利率。

什么是 Cash-Out Refinance ？

Cash-Out Refinance 其实喝 Refinance 类似。Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。所谓 Cash-Out Refinance，其实是房屋抵押贷款的一种形式。它要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额，以便将房屋净值转换为现金。

💡 延伸阅读 >>> 《一样都是从房产拿钱出来，Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同？》

同样是贷款买第二套房产，贷款方会更愿意接受使用那些抵押自己主要房产来申请 Home Equity Loan 的屋主，而不是重新申请贷款买第二套房的屋主。因为通常申请 Home Equity Loan 的屋主会更努力还清贷款，更少拖欠账单。

Home Equity Loan 所花费的费用也会少一些，因为这类贷款不需要支付 title searches 或者保险，以及其它重新办理贷款所需要的手续费。

不过 Home Equity Loan 也有缺点，比如每个月的月供会更多，以及主要房屋被拍卖的风险。另外，如果通过这种方式再买第二套房的话，等于在投资组合上放过多钱在地产上了，这也许不是一个明智的投资选择，投资应该要更多样化。

💡 延伸阅读 >>> 《用房屋净值（Home Equity Loan）购买第二套房的优缺点》

办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司，找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。